衆議院国土交通委員会（2025-05-09）での発言

○神崎参考人　ありがとうございます。 　まず、逆の場合を考えてみたいんですね。欠陥判明前に通常の市場価格で転売した場合に、旧区分所有者には瑕疵による損害が一切ないため、損害はないんです。この場合には、新区分所有者に当然承継を認めるべきということは明らかなわけですね。 　逆に、代金減額による損害を考慮する考え方に立つならば、代金減額が修補費用の共有持分より少ない場合、新区分所有者にも損害があることになりますよね。修補に代わる損害賠償請求権の全部を旧区分所有者が留保することというのは不公平になりますよね。代金減額分は、修補費用損害賠償請求権の共有持分から算出されたものではありません。修補費用損害額というのは、それだけでも数年にわたり欠陥住宅訴訟で争われる可能性のある大論点なわけです。そんなものを考慮して代金額が決められているとは思えません。 　そうすると、改正法案の考え方に立った場合、減額を避ける方法としましては、新区分所有者に修補に代わる損害賠償請求権を譲渡するとして、瑕疵のない市場価格で売却すれば済むだけの話なわけですね。 　しかし、減額を求める人は、現実にそれで購入することはないかも分からないです。それはなぜかというと、損害賠償請求に伴う負担とリスクがあるからです。損害賠償請求権がついているから、それで請求できるからいいじゃないかと言われても、実際には瑕疵のせいで減額するというのは、きずものだという風評被害があったりとか、損害賠償請求に伴う負担リスク、敗訴リスクとかもあるからということで、それはもう実は、減額されているものの中身としては、補修費じゃなくなっちゃっていると言わざるを得ないと思うんですね。 　転売した旧区分所有者が実際に損害賠償請求をすることがないということは、先ほどから申し上げているとおり、我々も、私もそうですし、欠陥住宅被害全国連絡協議会の会員も、転売した旧区分所有者が業者に対して補修費の損害賠償請求をしたという例は見たことがありません。そういう権利があるとすら思っていないはずです。 　ということで考えると、この問題について、売却価格の低下の問題というのと、それから損害賠償請求権の帰属の問題は切り離して考えるべきということで、もし売却価格が何らかの低下をもたらしているとした場合であっても、新旧区分所有者の転売当事者間において、将来、例えば損害賠償が得られたというときにはそれで精算しましょうという特約を結んでおいたりとか、特約がないとしても、不当利得返還請求権によって調整するということで、幾らでも調整できるわけです。 　そういう意味では、転売当事者間の利益調整の問題を、団体的な規律を考えているマンションの共用部分の損害賠償請求権の帰属において考えるべきではないと考えます。 　以上です。