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○神崎参考人　京都の弁護士の神崎哲と申します。 　欠陥住宅被害全国連絡協議会の幹事長を務めております。本日は、意見陳述の機会を与えていただき、誠にありがとうございます。 　さて、私は、これまで三十年にわたり欠陥住宅問題に取り組み、住宅分野で約千件の相談を受け、三百件以上の事件を担当してまいりました。そうした経験から申し上げますと、今般の区分所有法二十六条の改正案の内容は明らかに改悪であると断言できます。 　以下、その理由について御説明させていただきます。 　私の意見の詳細は、私の配付資料、参考資料Ｐ一から六の六枚のポンチ絵に整理しておりますので、適宜御参照ください。 　今般の区分所有法二十六条改正案は、東京地裁平成二十八年七月二十九日判決が示した不都合な法解釈を是正するための案です。この東京地裁判決は、第一に、区分所有権が転売された後も旧区分所有者は損害賠償請求権を持ち続けるとい…

○神崎参考人　私の方も、二十六条の改正について議論してまいりましたけれども、この件について特に意見を持っているものではなく、沖野参考人の意見に特に異なる意見を持っておりません。 　以上です。…

○神崎参考人　まず、正当化が困難であって不都合が生じるということなんですけれども、場面が不明であると言わざるを得ません。譲渡人の財産権の保護を言っていると考えられますけれども、具体的にどのような場面で財産権が侵害されるのか、どのような不当な結論が招かれるのかが全く分かりません。 　私たちが四月三日に立憲民主党の国交・法務合同委員会でヒアリングを受けた際、法務省の職員が、我々の唱える当然承継案を遡及させると不都合が生じるという旨の発言をされたために、具体的な不都合性についてペーパーを出すように求められていたんですけれども、その後、そのペーパーが出されたという話は聞き及んでいません。 　少なくとも、私の知る限り、転売した旧区分所有者が共用部分の欠陥について補修費用相当の損害賠償請求権を個別行使して賠償金を取得したなどという事案は聞いたことがありません。 　東京地裁平成二十八年判決の解釈と…

○神崎参考人　ありがとうございます。 　まず、逆の場合を考えてみたいんですね。欠陥判明前に通常の市場価格で転売した場合に、旧区分所有者には瑕疵による損害が一切ないため、損害はないんです。この場合には、新区分所有者に当然承継を認めるべきということは明らかなわけですね。 　逆に、代金減額による損害を考慮する考え方に立つならば、代金減額が修補費用の共有持分より少ない場合、新区分所有者にも損害があることになりますよね。修補に代わる損害賠償請求権の全部を旧区分所有者が留保することというのは不公平になりますよね。代金減額分は、修補費用損害賠償請求権の共有持分から算出されたものではありません。修補費用損害額というのは、それだけでも数年にわたり欠陥住宅訴訟で争われる可能性のある大論点なわけです。そんなものを考慮して代金額が決められているとは思えません。 　そうすると、改正法案の考え方に立った場合、減…

○神崎参考人　一点目の質問につきましては、民法四百六十七条一項は、指名債権の譲渡について、譲渡人が債務者に通知し、又は債務者が承諾をしなければ、債務者その他の第三者に対抗することができないと規定しています。すなわち、旧区分所有者が業者に債権譲渡通知を出さなければ、新区分所有者は業者に損害賠償請求権の譲渡を主張することができないので、そういうふうな、潜在的に損害賠償請求権を譲渡したというような解釈というのは誤っていると思います。実務上も成り立たないと思います。 　二点目。売買契約書にそのような条項を盛り込むことは可能で、かつ、それで何ら問題も生じないのであれば、そもそも個別の契約に委ねるべきではなくて、法律で当然承継を認めてしまえばいい問題だと思います。個々の売買契約書に委ねると、条項を抹消されたり変更されたりする可能性があって、個々的に変わってしまいますので、全体的な解決、抜本的な解決に…

○神崎参考人　ありがとうございます。 　場面自体が非常に仮定的であって、非現実的な机上論だと考えております。共用部分の欠陥については、旧区分所有者が費用を支出して補修するなんという場面は想定できません。 　まず、共用部分の工事は管理組合が決定、実施するものであって、その費用は修繕積立金から支出されることが通常です。 　欠陥の補修工事として考えても、まず、明白な瑕疵や軽微な瑕疵であれば、損害賠償請求以前に、業者側において補修対応に応じることが多いです。争いがある場合で、和解交渉がまとまらなければ訴訟になるわけですけれども、訴訟では、訴訟が終わる前に補修を行うと欠陥の立証が困難になるため、本格的な補修を先に行うことは現実的にはまずありません。 　さらに、重大な瑕疵の場合には、補修に多額の費用を要するために、圧倒的多数のマンションの場合、被告から現に損害賠償金が得られるまで補修を実施しま…

○神崎参考人　ありがとうございます。 　これまた仮定的な場面であって、非現実的な机上論だと思います。 　例えば、雨漏りなどのように緊急を要する場面で、応急措置的に修繕を行う場合であっても、本来、共用部分の工事を行うのですから、管理組合の決定の下で修繕積立金で実施するのが通常でしょう。 　また、旧区分所有者が現に費用負担したという場面で仮に考えたとした場合でも、価格に付加することで、価格に転嫁して、その補修費用も転嫁して売れば、それで費用の回収を図ることができます。 　負担した修繕費用を加えた価格では売れない場合とか、早く売るために最初から修繕費用を加えない価格にする場合には、将来、業者から賠償金が支払われたときには精算するという特約をしておけば、負担費用を回収できます。 　また、特約なしで売却した場合でも、代金額が瑕疵を前提として決定したという事実関係がはっきりしていれば、後に業…

○神崎参考人　改正法案が仮に成立したとした場合、これは、第一に、共用部分に関する損害賠償請求権が各区分所有者に分属しているという事実、また、区分所有権を転売した後も損害賠償請求権を保有し続けるということを法律で確認してしまったことになるわけですね。そして、個別行使をすることもできるということを認めてしまったことになるわけです。 　そうしますと、例えば何年か後に、これがよくなかったなということで見直しますよということになって、将来、当然承継案で法改正をし直したとしても、改正以前に遡及適用することができなくなりますから、改正前に生じた欠陥被害はもはや一切救済できなくなります。 　その意味で、今回の改正法案の内容は全く取り返しがつかないものであって、そのような改正であれば改正しない方がよいと考えます。もう改正しない方がましな改悪だと断言できます。 　以上です。…

○神崎参考人　重複することになるのかも分かりませんけれども、私の考えでは、特に改正しなくても、当然承継であり、個別行使は禁止されるので一元行使になるというふうに考えていて、かつ、今ある区分所有者全員に適用されているものだと考えているんですけれども、東京地裁判決のような誤った解釈をさせないために、明確にするために、今回の法改正は改めて、私の配付資料のＰ一の末尾にあるように、当然承継を明確に定め、個別行使を禁止し、一元行使のみを認める、そして、分割請求もできない、つまり、現に受け取った共用部分に関する損害賠償金について、それを自分の分をよこせみたいな持分を請求することを認めない、そして、それは過去に遡って、現在ある区分所有マンション全てに適用されるということを確認する、そのような改正が必要だと考えております。 　以上です。…

○神崎参考人　まず、物権と債権は違うんだという沖野参考人の御意見ですけれども、不法行為の場合であれば分かるけれども、今回の場合、議論になっているのは契約に基づく請求権だからとおっしゃっているんですけれども、まず第一に、契約に基づく請求権であっても物権移動によって移転することは幾らでもあるわけで、例えば区分所有マンションにおいては敷地権というのがありまして、敷地権は、マンションの敷地権の中には賃借権も含まれているわけですけれども、区分所有権を移転すると敷地権も当然に移転することになっています。分離処分は禁止されているわけですね。とすると、契約上の権利が物権変動によって当然移動する例というのは区分所有法自体が予定している、それは別に特別なことじゃなくて、区分所有法の世界においては別に特別なことではないと考えております。 　また、不法行為と契約責任を別々に考えればいいじゃないかというようなこと…

○神崎参考人　ありがとうございます。 　まず、後者の御質問から答えた方が分かりやすいかと思います。 　まず、管理規約の改正には遡及効がありません。管理規約を改正した後の法律関係のみを規律することになりますので、標準管理規約を改正して、かつ、それに従って各区分所有マンションの管理規約を改正して初めて効力を持つんですけれども、それ以前に転売して出ていった人にはその効力は及びませんので、多くのマンションでは問題が解決しないということになります。 　それから、果たして標準管理規約やその改定で解決するのかという、国交省の方針で解決するのかという点については、データをつけておきました。資料二ということで、私の資料の九十四分の七を御覧いただきたいんですけれども、令和五年度マンション総合調査結果を配付させていただいていますが、その三百九十二ページ、下のページで、通しページで九十四分の九というところで…

○神崎参考人　ありがとうございます。 　この点については、先ほども御説明させていただいたとおりなんですけれども、一旦、旧区分所有者が共用部分の瑕疵についての損害賠償請求権を分属して持っていて、それを外に持って出られる、そして個別行使できるという法律が成立してしまうと、もう取り返しがつかない状態になるということを申し上げました。 　それが最大の問題なわけですけれども、翻って言うならば、旧区分所有者に損害賠償請求権があることについて区分所有法で新たに定めてしまうということは、これは創設規定で、区分所有法の規定でそんなものを定められるわけはないので、恐らくなら、沖野先生などはこれは注意規定と考えておられるだろうと考えるわけですね。 　そうすると、このような別段の意思表示があって、自分が請求するということを言えば自分で請求できる、分割請求もできるという法律が制定されてしまうということになりま…

○神崎参考人　当然承継案という我々が主張している案は、取り立てて特別な考え方と私は考えておりません。現在の区分所有法の共用部分の共有持分に関する考え方と極めて親和性があるといいますか、むしろ、論理必然的な考え方だと考えておりますので、これに沿った改正をするというのは、あくまで注意的な改正であって、特段の手当てをしなくても、当然に、これまでの関係を崩すものではないと考えておりますけれども、それを確認的に明確にしておくということは非常に重要なので、それは、先ほどから問題になっている、規約で手当てとか、契約書で手当てというような曖昧なものではなくて、法令で画一的に手当てすることこそ意味があるのではなかろうかというふうに考えている次第です。 　そして、この問題が非常に特殊だということはおっしゃるとおりでして、私は、これは民法理論とは全然別物だということを考えておりまして、民法の世界の話を区分所有…

○神崎参考人　御質問ありがとうございます。 　まず、理論的な問題として、おっしゃっている御指摘の点につきましては、理論的に二個問題があると思っております。 　まず、別段の意思表示以前に、共用部分の瑕疵に関する損害賠償請求権が共用部分の共有持分権と同様の性質を持つのに、そもそも区分所有関係から離脱した旧区分所有者に帰属を認めること自体が、区分所有法十五条一項の随伴性や十五条二項の分離処分の禁止に反するという前提で、分属しているということ自体が間違っているんじゃないかという、その一点目。 　そして、その行使方法において、別段の意思表示というのは、管理者が一元行使すべきものを、別段の意思表示によって個別行使を認める法律になりますので、自己の持分の請求権を別途に個別行使することを認めるのは、共用部分の分割請求を認めるに等しいので、区分所有法の大原則に反する。 　そういう意味では、理論的には…

○神崎参考人　御質問ありがとうございます。 　これは、極めて重大な問題もそこにもあります。 　戸数の多いマンションで転売が多数生じている場合、多数の旧区分所有者に通知をすることは非常に困難であり、場合によっては事実上不可能となります。 　私の配らせていただいている資料三、九十四分の十を御覧いただきたいんですけれども、これは国交省の資料で、マンションの流通量を示しているわけですけれども、二〇一五年以降の九年間で見ても、既存マンションは毎年十三・五万戸から十六万戸、この九年間の間に百三十二万戸が譲渡されています。仮にマンション戸数が七百万戸と仮定して、単純計算しても一八・九％、実に二〇％近くが転売されていることになるわけですね。 　そうすると、そのような多数の旧区分所有者を調べて、どこに住んでいるかを調べて通知をするということは極めて非現実的で、不可能を強いるものじゃなかろうか。しかも…

○神崎参考人　御質問ありがとうございます。 　確かに、この場合の通知は、意思表示に準じて、民法九十八条の準用により公示送達申請手続を取り得る可能性があります。債権譲渡の通知なんかと同じような形ですね。しかし、公示送達申請手続には手間とコストがかかります。まず、要件が非常に厳格でして、いわばフィクションで届いたことにするわけですので、住んでいないことがはっきりしなきゃいけないわけですね。 　そのためには住所をきちんと調べなきゃいけないということで、現地に赴き、例えば具体的に言うと、住所地とされるところに、現地に赴いて、近隣に聞いて、あそこに住んではりませんかねということを聞いて回ったりとか、郵便受けを調べたりとか、電気メーターとかが回っていないかを調べて、夜、電気がついていないか見に行けとか、昼間は分からぬから、夜、見に行けとか、洗濯物が干されていないかとか、そういうことを見に行けという…

○神崎参考人　御質問ありがとうございます。 　私は、福島先生がおっしゃった話は、私が言いたかったことを全部おっしゃっていただいたかなと思っております。 　そもそも、私、考えておりますのは、一戸建て住宅と区分所有マンションというのは全然違うものなんですよね。これを同じ土俵で議論しようということ自体が間違っていて、一戸建て住宅ならば、自分だけで持っていて、自分で処分することができますし、いろいろな人の権利関係というのは生じないんですけれども、区分所有マンションというのは極めてフィクションに近いような法的なたてつけになっていて、ここに区分所有権がありますよとか、共有持分権がありますよというのは、実はすごく、どういうんでしょうか、法的につくられた仕組みという感じがするんですね。 　いわゆる、元々、伝統的な民法が考えているような不動産の所有の形態からすると、かなり異常といいますか、イレギュラー…