参議院国民生活・経済及び地方に関する調査会（2024-02-07）での発言

○参考人（平山洋介君）　今御紹介いただきました平山でございます。 　私の方からは、空き家と地方再生ということでお話ししたいと思います。（資料映写） 　私は、ずっと住宅問題、住宅政策を勉強、研究を重ねてきた者です。ふだんは主に大都市がどうなっているかということにどうしても目が行きがちなんですが、今日は空き家と地方再生ということでお話しさせていただきます。 　今日お話しする内容はここに示しておりますとおりで、空き家が今どういう実態になっているかということをお話しした後に、それを地方再生の話に結び付けたいと思います。 　まず、事実認識からですが、日本の住宅問題は、もう御承知だと思いますが、とにかく住宅が足りないというところから住宅政策が始まっております。終戦直後、四百二十万戸不足というのが政府の発表の数字でありました。空爆で家がなくなってたくさんの方が外地から帰ってくるということで、とにかく家が足りないからたくさん住宅を造るのだというシステムをつくったというのが戦後の日本であります。 　ところが、二十一世紀に入りまして住宅が余るようになってきて、要するに、住宅をたくさん造るというシステムをとにかくひたすら頑張って頑張って住宅を建ててきて、気が付くと、ここに書いてありますように空き家数が八百四十六万戸、空き家率が一三・六％ということになっております。四百二十万戸不足から八百四十六万戸余っているというようなことになっておりますので、やはり非常に大規模な変化があったと見るべきだろうと思います。 　この空き家の内訳が重要でございまして、今空き家は増えて大変だという話が多いわけですが、なかったらないで困るわけですね、誰も引っ越しできなくなりますので。そういう意味では空き家は必要なのですが、その内訳が重要でございまして、賃貸用が半分あって、売却用、二次的住宅が少しありますが、問題は、ここにありますその他の空き家、四一％、三百四十七万戸でございます。何に使うのかよく分からない、お持ちの方が、これ、自分でも何に使うのかよく分からずに持っているという空き家が四一％、三百四十七万戸ございます。このその他空き家がやはりこれからどうしていったらいいのかということの焦点になりますが、国交省の推計では、二〇三〇年には四百七十万戸に増えるだろうということでございます。また、腐朽、破損のある住宅というものを統計から調べますと、全体の、日本の全住宅の六・四％に腐朽、破損がございますが、その他の空き家では二八・八％、やはり傷んでいるものが多いということが分かります。 　次に、空き家の分布を見たものがこれでございますが、空き家率の上位十県並べますとこういう感じになっておりまして、このうち、一位の山梨、三位の長野は別荘も結構あるので、実態はちょっと本当にこれが全部空き家なのかどうかという点は留保が必要かもしれません。ただ、山梨県さんは、空き家が非常に増えて大変であるということを知事御自身がおっしゃっていたかと思います。この山梨、長野を除きますと、和歌山、徳島、高知、鹿児島、愛媛ということで関西に結構集中しているという印象。特に、四国でしょうか、四国全体の空き家率が非常に多いのかなというふうに思います。 　ただ一方、大都市でも、じゃ、大都市は空き家がないのかといいますとそうでもなくて、首都圏の地図をそこに示しておきましたが、やはり周辺部、首都圏の周辺部の集合住宅に限って、その下の地図でございますが、統計を見ますと空き家率が二五％を超えると。周辺部で集合住宅というとやっぱり需要が少ないためでございましょうが、二五％というと四軒に一軒が空き家ですので、大都市圏だから空き家問題がないということではございません。 　それに、また、東京のど真ん中の辺りですね、少し黒くなっておりますが、杉並、世田谷の辺りでございますが、大きな、ぱっと見た目立派な住宅で何の問題もないように見えるんですが、そこにお年寄りが一人で住んでおられたり、お亡くなりになって空き家になっているのが実は外から見たらよく分からない。ただ、申し上げたいことは、大都市の立派な住宅地でもそういう傾向が出てきているということでございます。 　続きまして、じゃ、空き家がなぜ増えたのかと。 　やっぱり原因が分からないと対策を打てないわけでございますが、一つ一番重要なのは、住宅の大量建設のシステムをつくったということです。先進国の中で欧米に次いで日本は近代化したわけですが、欧米の住宅政策に比べまして、日本はやはり住宅をとにかくたくさん造るという体制をつくった点で非常に特徴的だったろうと思いますし、それが韓国、中国に移っていったということでございますが、とにかく住宅をたくさん建てる。 　その理由は、一つは、先ほど申しましたように元々住宅が非常に足らなかったということ、それと、一九七三年のオイルショックを契機にしまして、住宅建設が景気対策の柱になったということがございまして、景気が悪くなるたびにひたすら建てるということをやってきたということがございます。 　それから二点目に、その話の裏返しで非常に重要なことは、既存住宅市場、これ、かつて中古住宅市場と言っていましたが、言葉の感じが悪いということで、今、既存住宅という言葉を使いますが、既存住宅市場が未発達だということでございます。そのための制度をつくってこなかったという点が重要ですね。 　それから、これはもう御承知のように、人口が減り始めました。人口が減りましても、世帯が増えておりますと住宅は必要なのでまあ大丈夫かなということだったんですが、二〇二〇年代、もう今現在ぐらいでしょうか、世帯数自体が減り始めているということで、ますます空き家が増えるだろうと。 　それから、人が都市部へ動くのであれば空き家が増えるというようなことになります。人がじっとしていれば空き家にならないわけですが。 　それから、後でも触れますが、新しい重要な要因は、住宅の相続が非常に増えていて、相続された住宅が空き家になるというようなメカニズムがだんだん分かってきているということですね。 　それから、空き家対応システムとして政策、制度ようやく動き出してはおりますけれども、これがまだ始まったところだということであります。 　こういった複合的な要因で空き家が増えているということでございます。 　そこに載せておりますグラフは新築着工の数ですね。高度成長期、とにかくどんどんどんどんどんどん住宅が増えて、オイルショックでがたっと減って、あと、凸凹しておりますのは、景気が悪くなると住宅が減って、それで空き家対策で住宅建設を促進するので、凸凹があってだんだん減っていく、減ってはきているというようなグラフでございます。 　次に、空き家の所有の実態。じゃ、空き家は、所有の実態どうなっているのか。マクロには空き家が幾らあるかというのは分かるんですけれども、所有の実態を国交省の調査から御紹介しますと、じゃ、なぜ空き家をお持ちなのかというと、五五％が相続で、相続した住宅を空き家にしているということでございます。 　それから、今後どうするかということなんですけれども、空き家のままにしておくという方が二八％ございます。これも後で触れるかもしれませんが、いろいろ聞いておりますと、やはり一番お困りなのは片付けられないということのようです。後でも触れますが、地方の空き家を都会に住んでおられる方が相続するケースで、その地方の住宅を、物すごい量の荷物があって、親御さんがため込んだものをこれどうするのかということで途方に暮れているということで二八％あるということですね。 　それから、賃貸、売却できないと。空き家が不要であれば売ったり貸せばいいわけですけれども、特に、先ほど申しましたように地方で空き家率が高いわけですが、借り手、買手が少ないというのがやはりお悩みの方が多いということです。 　空き家にしておく理由は、物置として必要というと本当に必要なようですが、さっき申し上げたように、片付けられないという理由が物置として必要だということで六割になっております。 　それと、もう一点重要なのが、あと解体費用を掛けたくないということで、やはりお金が、一生懸命お金を、一生懸命というか、お金をたくさん使って建物を除去するだけ、なかなかお金がないし、あっても使いにくい用途なのかもしれないというふうに思います。 　今注目すべきは、住宅相続が増えているということがあろうかと思います。住宅相続が増えている要因の一つ目は多死社会ですね。超高齢社会というのは亡くなる方が非常に増える。毎年百六十万人強の方がお亡くなりになる多死社会の形成を迎えることになります。すると、相続が増えます。 　それから、親世代が、戦後の日本の住宅政策は、持家を所有してもらおうという政策を中心にやってきたものですから、かつては、例えば五、六十年前ですと、親が亡くなっても親が家を持っていないという方が非常にたくさんおられたわけですが、現在の親世代は持家率が八割、九割ございます。なので、必ず住宅の相続が発生するということ。 　それから、子世代では、兄弟姉妹が少なくなっておりますので、住宅相続を経験される次の世代が非常に多いということですね。住宅相続というものが非常に普及した、普遍化したということが非常に、昔はそんな、何といいますか、誰でも経験することではなかった。ところが、今はほぼ誰でも経験するようなことになってきているということです。 　それから、もう一つ住宅相続で重要なのは、相続というと、勘違いで、若い人たちに相続されて若い人たちの役に立つんだよねというイメージがあるとしたら、それは非常に事実と違いまして、今は寿命が延びておりますので、相続される方がもう既に高齢者だという場合が多くて、住宅の資産というのは物すごい高齢者から次の高齢者に相続をされていて、実は高齢層の中でぐるぐるぐるぐる不動産が回っているだけなんだという点を見逃してはならないかなというふうに思います。 　それから、住宅の相続に関しまして、二〇一七年、ちょっと古いですが、これは私がオリジナルで調査をしたものなんですけれども、住宅相続にもいろいろ階層性があるということが重要でございまして、まず、相続した住宅に自分で住んでおられるという方は自己居住四三％で、付加住宅というのは、自分が住んでいる以外に持っている住宅を付加住宅と申しますが、相続住宅を付加住宅にしておられる方が五六・三％おられます。そのうち二八・八％が空き家になっているということです。ですから、相続してもどうしていいか分からないという方がかなりおられるということですね。 　それから次に、所得階層との関係で見ますと、低所得の方が相続しますと自分で住むという方が六割超えるんですが、逆に、高所得の方は賃貸住宅として貸しておられるということが分かります。 　次のこのグラフが重要かなと思うんですが、この左に、現住都道府県、現住都市圏云々とありますが、これは相続した方がどこに相続住宅をお持ちかということです。これ、非常にグラフが違うんですけれども、現在住んでいる都府県で住宅を相続した方は自分が住んでいたり賃貸住宅で貸したりして何かの役に立っているわけですが、相続した方の住んでいる都市圏より遠いところの住宅を相続した方というのは空き家率が四三％になるということですね。先ほど触れましたが、都会の方が地方の住宅を相続した場合、空き家としておく以外にどうしようもないというような辺りを見ておく必要があるのかなと思います。 　こういった問題に対しまして、新たな制度対応は既に始まっておりまして、ついこの間できたところでしょうか、相続した土地を使い道ない場合は国庫に帰属させる制度というのが始まりました。ただ、これも、建物を除却して空き地にしなければならないとか管理費用を納めなければならないとか、いろいろハードルはあるというふうに言われておりまして、この制度がどこまで役に立つかということを見ておく必要があると思いますし、重要なことは、地方の方でこういう空き地、空き家をどういうふうに地方の自治体として活用していくのかという計画を持った上でこういったものを公共のところに戻していくのかということが重要だろうというふうに思います。 　それから、相続登記の義務化が始まっております。これも非常に重要なことでございまして、もう御承知のように、住宅を誰が所有しているのかよく分からないという土地が物すごくたくさんございますが、これは相続登記をされていなかったというのが大きな原因でありまして、これは一歩前進だろうと思います。 　東北の震災復興のときに私も仕事で行きましたら、もう誰の土地かが全く分からないというところから仕事をしなきゃいけなかったので非常に大変だったというふうに聞いております。 　次に、先ほど申しましたように既存住宅市場というものが非常に重要で、住宅が流通する仕組みがないので空き家が増えるという点に注目しておく必要があるだろうというふうに思います。 　この点で、日本ではずっと、先ほど申しましたように、景気対策として新築住宅を建てるということをやってきまして、新築住宅を建てることが経済に非常に刺激要因になって良いのだという考え方が染み付いていると思うんですけれども、もう既に時代はそれは違うことになっているということについて若干触れたいと思います。 　そこに国際比較の表がございますが、着工戸数御覧いただきますと、日本では着工が減っておりましても、英、米、フランス、ドイツに比べてまだまだ住宅建設の戸数は多いということが分かります。例えば、ドイツでは千人当たり一・九戸しか建てていないところ、日本では八・三戸建てています。ところが、住宅投資額を御覧いただきますと、千人当たりの投資額は日本は一番低いわけですね。一番たくさん建てているのに住宅投資は一番少なくなっている。これは、新築重視の住宅経済が実はもう小さい効果しか生まないんだということです。 　では、どうなっているのかと、どういうことかと申しますと、日本はリフォーム投資、ストックの流通率も格段に低いわけですね。ヨーロッパではもう新築住宅等が非常に少ないわけですけれども、皆さんが常に住宅に投資しておられます。自分の住宅を年がら年中修繕しておられるわけですね。 　なぜかといいますと、既存住宅市場が非常に大きい、で、自分が住んでいる住宅はいつでも市場に出せるようにしておくと。市場評価を得るために自分の住宅に投資し続けているという経済で、トータルで見ると日本よりも大きな住宅経済になっている。日本はいまだに景気対策として住宅ローン減税、まあ重要だとは思うんですけれども、新築住宅を建てることが住宅経済の刺激になるということなんですけれども、そうじゃなくて、既存住宅の住宅市場をつくることが経済にもいい効果を、持続可能な大きな経済をつくるし、空き家流通にも役に立つということを指摘したいと思います。 　それと、住宅の寿命が日本では短いということをよく言われておりますが、これもだんだんだんだん改善はしてきていますが、まだ少ない。 　それから、政府も、ストック重視、既存住宅重視の住宅政策への転換ということで、ここに挙げましたようなことをいろいろやっておられますが、ただ、先ほど述べましたように、既存住宅の流通量、国際的にはまだまだ非常に低い水準にあって、実は、それはなぜなのかということがまだ完全には説明されていないように思います。ここの原因、既存住宅市場がなぜ成長しないのかということの解明をしていかないといけないと思います。 　ただ一つ、若干変化を見せていますのは、若い方々で新築信仰を超えるような動きが出てきております。若い方は、やっぱり戸建て、一戸建てよりも都心の集合住宅、新築じゃなくてもリノベーションでいいですよと、大きな住宅じゃなくてコンパクトでいいですよという方が増えているように見えます、なかなか実証的なデータはないのですが。 　それから、かつての応接間、仏間、座敷というものが住宅の新しいプランからは何かだんだんだんだん消えているように見えます。ただ、これも地方性がございまして、例えば北陸の方に行きますと、やはり仏間は必要だとかいう方ありますけれども、若い方はそこまでこだわっていないかもしれないということですね。 　それから、所得が先行き不透明ということもあって、昭和時代、私の親世代というのは、郊外に大きな家を建てて家族をやって子育てをするというのが非常に重要なことだったと思うんですけれども、次の世代は多分違う形で夢を持つのではないか。それがどういったものかということを見ないといけませんし、二十世紀後半の一戸建て住宅というのは物をいっぱいとにかく買い込むということがあって、物がたくさんあるということが、やはり戦争を経験した私の父親の世代なんかには物をいろいろため込むというようなことが大事だったように思います。 　私の家なんかも、例えば書物とかレコードとか、もう家がいっぱいなんですけど、今の若い人たちはこれ全部データで持っていますから、大きい家は必要ないかもしれません。それとか、昭和時代というのは、皆さん百科事典をいっぱい必ずそろえたんですけれども、あれも誰も読まないと思うんですけれども、本当大変な作業で作った百科事典かわいそうだと思うんですけれども、これも今はもうＤＶＤ一枚で済む話ですので、やっぱり、だからどういう住宅に住みたいのかということが変わってきているのかもしれない。そこをつかまえて空き家対策をしていく必要があるだろうと思います。 　これはＵＲさんがおやりになった古い団地の修復で、こんな感じで、若い方にも来てほしいよねというようなことをやっておられます。 　時間があれですね。空き家対策の構築ということも始まっておりますが、要するに、使えない、もうどうしようもない空き家は除却する、使えるものは手を入れて使うということを仕分して、だから、空き家全部が必要だとか空き家全部が不要だということにならない、きちっと仕分をしていかないといけないわけですね。 　空家対策特措法、昨年改正になりまして、空き家活用、それから空き家活用として空家活用促進区域を指定して活用していくということと、管理不全、特定空家を指定して、指導、勧告、命令、それから代執行までやれるというところに踏み込んでいるということが極めて重要だろうと思います。 　この点、最後の点で若干付け加えますと、研究者的には非常に興味がありますのは、私有財産に公的支援が踏み込まざるを得ない場面が非常に増えていて、これはどういう論拠で可能なのか、理論として成り立つのかどうか、これなかなか難しい問題です。空き家とか高経年のマンションですね、これが二、三十年後大問題になります。 　それから、被災地の住宅再建、これにかつては税金を使うことに非常に抵抗がありました。今はそうでもなくなってきています。やっぱり、一歩一歩、なぜ必要なのか、なぜそんなことが、私有財産に公的に助けるということがなぜ可能なのかということを、やはり、理論というのは回り道ですけれども、そういう論拠がないと政策は進まないので、そこを考えていく必要があるかなと思います。で、空き家活用としまして、ここに書いてあるようないろいろな事例が出てきてございます。 　最後、時間がちょっとないんですけれども、地方再生について申し上げたいことだけ申し上げますと、地方に対する国の政策の枠組みが分配から自立、競争へ変わってきているということですね、一番重要なことは。九九年の地方分権一括法に始まって、そこにずらずらずらとあるのは、市町村合併があって三位一体の改革があって、いろいろあります。地方をどうするかということは重要な課題になっていますが、国が地方を平等に助けるという時代ではなくなってきていて、競争と自立ということになっている。ですので、地方に対する政府支援も、困っている自治体をどうするかというよりも頑張っている自治体を助ける方向に制度設計が変わってきている。これをどう評価するかということが重要かなと思います。補助金にしても、コンペ形式の補助金が増えたと思います。 　で、地方移住促進、先ほどの御発表にもありましたが、地方移住を促進するということは国の方針として決まっておりますし、空き家を活用していくといういろんな事例も出てきております。 　が、今申し上げましたように、国と地方の関係をどう考えるかというのは非常に重要でございまして、一例としまして、十年前の「地方消滅」というレポートと書籍があって、これ大変、結構話題になったと思うんですけれども、ここで何が問われたかということなんですけれども、時間があれですが、このレポートの中には、人口という国家の持続可能性、国土利用という国家のための資源配置、グランドデザインをどう描くかは国家戦略である、要するに国家の問題として論が立てられているわけで、ここで問われたのは、国が地方を支えるのか、国を地方が支えているのか、まあどっちか一方じゃないとは思いますけれども、そこをどう考えるかということ。 　それから、このレポートで非常に重要だったのは、二十代、三十代の女性人口という指標で地方を評価している。ということは、やはり出生率ということで評価している。これは、あえて言いますと、国のために産む地方ということで評価している。かつて、地方をどう見るかというと、やはりもうちょっと経済的な指標とか多かったわけですけれども、今、国の政策は人口ファクターが非常に大きくなってきているということですね。これをどう評価するのかということですね。 　それから、自治体半数の消滅可能性というのがこのレポートのショッキングな結論だったわけですが、ここでほのめかされたのは、消滅予定の自治体の再生は可能なのか、そこに分配、投資するのかということが問われたのだと思います。実際に幾つかの地方では、一生懸命地域おこしをやっていたんですけれども、この本でうちの自治体は消えるらしいということが書いてあって、急に何か元気なくなっちゃったとか、そういうことがあるわけですね。 　なので、最後に申し上げたいことは、自立、競争のレジームということにこの二十年変わってきたわけですけれども、少数のグッドプラクティスがあちこちで紹介されているわけですけれども、実のところ、なかなか衰退が止まらない地方もたくさんございまして、その困っている地域を助けるのかどうか、頑張っている地域に目を向けるのか、何かその辺が国政には問われているように思います。 　時間が過ぎてしまいました。以上です。どうも。