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○齊藤参考人　横浜市立大学の齊藤広子でございます。どうぞよろしくお願いいたします。 　私は、法務省法制審議会区分所有法制部会の委員として、また、国土交通省社会資本整備審議会住宅宅地分科会マンション政策小委員会の委員長として、制度の見直しの検討に参加させていただきました。今回の改正法案は、そこで丁寧に議論をし、取りまとめた内容を反映した、充実したものになっていると考えています。 　今抱えているマンションの管理、再生の問題に対応した法改正案となっていることから、マンションの区分所有者、管理組合、そして関係者の皆様として管理組合を支えている専門家や自治体の方々、事業者からも成立を心待ちにしているという声を聞いているところでございます。 　本日は、改正法案の内容も踏まえ、多様なマンションがある中で、これからマンションで安心、安全に暮らし、資産価値の維持向上だけではなく、地域の資産としてマンシ…

○齊藤参考人　ありがとうございます。 　三％から二〇％、もっと広げていくということだと思います。 　管理計画認定制度は、先ほどお話しさせていただきましたように、認定を受けた方々が、やはり自分のマンションをしっかり誇りに思っていただく、そして、認定を受けるときに、やはり自分たちの状態をチェックしていくということで、自分たちの何が悪いのかというところが改善されているという実態がございます。大体四分の三ぐらいの方がやはり認定を受けたいということで、規約を見直すとか長期修繕計画を見直すということをされておりますので、こういったことを普及していくのが大変重要かと思います。 　では、今まだ三％じゃないかということですが、これはしっかりと、この効果、そういったものが管理組合の皆さんにとって大変必須であるということをしっかりと広報していく必要がある。そういう意味では、そういう御理解をしていく場として…

○齊藤参考人　ありがとうございます。 　おっしゃられましたように、管理の質を上げていくという意味では、管理計画認定制度、大変重要だと思います。そういったものが、初期からの、供給当初からの管理の質の向上につながっていくということが大変重要かと思います。 　そしてもう一つは、修繕積立金が不足しているなどというような問題についての御指摘かと思います。 　これに関しましては、まず、修繕積立金が本当に不足しているのかという意味では、建物の長期修繕計画からしっかり立てる。それに基づいて、修繕が本当に足りないのか、どのくらい足りないのかということを理解していく。そして、足りない場合、それにはいろいろな方法があると思います。値上げをする、あるいは時期をずらしていく、そういったところをしっかりと専門家と相談する。場合によっては、お金を借りるということもあると思います。 　それをどういうふうにしていけ…

○齊藤参考人　大変重要な課題だと思っております。 　私、法制審議会の委員として出たときに、管理組合の方が一括してやはりこういうものを請求できるようにというふうに初めは考えたところでございますが、法制審議会の中で私としては丁寧な丁寧な議論を繰り返してきた中で、やはり財産権の問題からこういったことは難しいというふうにおっしゃられました。しかし、国民の皆さん、区分所有者、管理組合のことを考えたら難しいというのだけでは置いていられないので、それでは規約で何とかできないですか、予防のために売買契約で何とかできないですかということで、規約でしっかり対処していきましょうというふうに議論を進めてきたというふうに理解しているところでございます。…

○齊藤参考人　ありがとうございます。 　私、先ほど申しましたように、議論があるような、まだ余地があるようなところで、今回のような財産法を尊重というスキームから無理があるという御説明を受けた中で、今回は標準管理規約で対応し、そして皆さんが安心して暮らせるように規約で対応していこう、そういった方針に賛成しているところでございます。 　以上です。…

○齊藤参考人　ありがとうございます。 　管理計画認定制度が新築時からできて、当初から管理の方法の質が上がるということ、これはもう評価できること。では、既存のマンションはどうするのかという御指摘かと思いますが、既存のマンションに関しましては、やはりしっかり修繕をしてもらうということ。それから、頑張れないマンションに関しては、頑張っていただくようには、まずは専門家を派遣してサポートして頑張ってもらうということかと思います。 　そして、今御指摘ありましたように、例えば、管理不全になったマンションを誰かが買い取って、それをリニューアルしてセーフティーネット住宅にできないのかというのは、実はもう既にそういう事例がございます。ですから、行政が買い取らなくても市場でそういうことができるといったら、むしろそういう事例を伸ばしていって、新たにしっかりとできる体制を整えていくというので、先ほどから言いまし…

○齊藤参考人　ありがとうございます。 　外国人の所有者の場合と、それから外国人の居住者の場合があると思うんですが、居住者の方には、やはり日本語がなかなか伝わらないということがあるかと思いますので、既にされていますが、いろいろな用語でのルールを御理解いただくとか御協力いただくというようなことを、既にいろいろな言葉で、言語でという、そういった、居住者として一緒に御理解いただき、一緒に暮らしていくという体制と、もう一つは、所有者、特に海外にお住まいの方がお持ちになるということで、今まで、なかなか連絡がつかない、管理費がなかなか回収できない、あるいは総会の委任状が集まらないといったことに対しては、今回の法律で御用意している国内管理人制度がしっかりと機能していくというふうに考えておりますので、そういったことを規約でしっかり位置づけていく必要があると思います。…

○齊藤参考人　ありがとうございます。 　先ほど、私も法制審議会に出てというふうにお話を申し上げました。そのときに、先ほどからおっしゃられているように、管理組合、区分所有者のことになったら一元的にそういうことが請求できるのがよろしいのではないかというふうに発言申し上げたところ、法律の先生方から非常に丁寧に御説明いただきまして、基本的にはそういう、前の区分所有者の方の権利を奪い取ることはできない、今、沖野さんの方からも御説明があったように、そういう説明がございましたので、それでは、そういう問題が絶対起こらないように、つまり、何か、しっかりと修繕ができない体制になってはいけない、あるいは元区分所有者の方がそうした権利を悪用してはいけないということで、それの中で何ができるのかということで管理規約ということを、最終的な案になってきたというふうに私は理解しているところでございます。…

○齊藤参考人　ありがとうございます。 　先生方の中で御議論がございましたが、私としては、今、原案、示されているもので対応していくということがよろしいのではないかと思っています。 　おっしゃるように、いろいろな問題があるというような御意見もありましたが、意見がまだまだ対立しているというか、考え方がいろいろあるという中で、しっかりとその考え方の基盤を共有していくということが重要だと思います。今後、そういったことで裁判の争点にならないようにということも含めて、今はしっかりとできることを捉えて、その中で今、規約の中で対応していくということで、何が大事かというと、そういう問題が起こらないようにすることが大事ですので、そこにしっかりと向き合って力を注いでいくことが今は必要ではないかと思っているところでございます。…

○齊藤参考人　御質問どうもありがとうございます。 　一点目の、海外にお住まいの方が多い区分所有のマンションについてということで、今回、国内管理人制度というのができます。それが、今回の法律の中では義務ではないですが、規約の中で必ず設定してくださいねということができるということが大きな前進かと思います。そういうふうに過半の方々が海外に住んでおられるというマンションでは、是非そういった形で国内管理人制度をしっかり活用していくということをしっかりと検討していく、実行していくということが必要ではないかと思っています。 　それから、二つ目のは、多分、長期修繕計画の適正さということだと思うんですね。修繕積立金を立てています、その根拠になる長期修繕計画が本当に適切なのか、必要な項目がきちんと入っているのかということが問われるかと思います。どうしても建物だけ見ていますから、附属施設が含まれないとか、先ほ…

○齊藤参考人　御質問どうもありがとうございます。 　タワーマンションというのは、おっしゃるように、都市に与える影響が大きいために、やはり、タワーマンションというものをどういうふうに造っていくのかというのは、都市計画やまちづくりとの、そのプランの中でしっかり位置づけていく必要があると思います。 　そして、タワーマンションというのも、私もここには問題が多いんじゃないかと思っていろいろ研究させていただきましたが、結論として申し上げますと、タワーマンションだからこんな問題が起こるというよりか、いろいろな要因が入ってくる。例えば、規模が大きい。そうすると、一般的にマンションで規模が大きいと、どうしても参加への関心が低くなっていく、あるいは合意形成が難しい。そして、さっきおっしゃられましたように、高さが高いことによって、持たなければいけない建築の様々な施設があるというようなことから、専門性が求めら…

○齊藤参考人　ありがとうございます。 　今回の法改正案で、五分の四で建物を除去し、敷地が売却できる、あるいは一棟リノベーションができるというような、多数決でできるようになったということでございます。 　おっしゃるとおり、私も法制審議会の中で何度も申しましたのは、決議はゴールではない、スタートだと。やはりほぼ全員が納得した形でないと困るんだと、何度も同じことを言って、決議がゴールではないと。多分皆さんに嫌がられるぐらい同じことを言った。そうすると、やはり基本的には全員が納得できる形で決議を持っていきましょうということを何度も申し上げました。 　そして、今後大事なことは、やはりお一人お一人に寄り添う体制ではないかなと思っています。賛成した人も、そしてお金がないと言っている方も、どうしようかと思っている方についても、お一人お一人に寄り添ってやはり相談体制を充実させていく、そして、私はどうす…

○齊藤参考人　具体的に法的手当てとおっしゃられていることがちょっと私がうまく理解できていないかもしれませんけれども、基本的には、やはり、出ていかれる方、そして高齢者の方に対して、次にどういう住まいが必要かということで、公営住宅や、それから居住のサポート住宅、セーフティーネット住宅など、そういう相談体制の充実によって、あるいは、もちろん参加される方もおられます。多くの高齢者の方はよく分からないという方が多いと思いますので、そういったところを御理解できるような支援体制が必要かと思います。 　そういう意味では、いきなり建て替え、いきなり除却しましょうというんじゃなくて、そのマンションが目指すゴールをしっかり話し合っていただくことに対して、まずはその支援体制が必要ではないかと思っているところでございます。…